Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) occupe une place centrale dans la fiscalité immobilière française, permettant à de nombreux particuliers de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’un régime fiscal attractif.
La réforme intervenue en 2025 modifie en profondeur les seuils et modalités du régime micro-BIC, impactant directement la fiscalité des LMNP. Il est donc crucial de comprendre ces évolutions, d’anticiper leurs conséquences pratiques et d’identifier les leviers d’optimisation adaptés à ce nouveau cadre réglementaire.
Les nouveautés majeures applicables pour les LMNP en 2025
1.1 Nouvelle règle fiscale sur la prise en compte des amortissements passés (Réforme 2025)
Modification apportée par la loi de finances pour 2025
À compter des cessions réalisées depuis le 15 février 2025, la réforme aligne le traitement fiscal des plus-values LMNP sur celui du LMP (loueur en meublé professionnel) : les amortissements pratiqués durant la période de location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
- Avant la réforme 2025 : La plus-value était calculée comme pour les particuliers, sans tenir compte des amortissements déduits pendant la période de location meublée
- Après la réforme 2025 : Le montant des amortissements admis en déduction du revenu locatif imposable (selon les modalités de l’article 39 C du CGI) vient en diminution du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable
La réforme vise à supprimer l’avantage fiscal perçu comme excessif, qui favorisait la location meublée de courte durée au détriment des locations nues, et à harmoniser le traitement fiscal entre LMNP, LMP et locations nues.
1.2. Modifications du régime micro-BIC pour les LMNP
À compter de l’imposition des revenus de 2025, la réforme introduit une distinction nette entre les meublés de tourisme non classés et les autres formes de location meublée, avec des seuils et abattements révisés :
- Meublés de tourisme non classés :
- Seuil d’éligibilité au régime micro-BIC abaissé à 15 000 € de recettes annuelles hors taxes,
- Abattement forfaitaire pour frais réduit à 30 %.
- Meublés de tourisme classés, chambres d’hôtes et autres locations meublées :
- Seuil maintenu à 77 700 € de recettes annuelles hors taxes,
- Abattement forfaitaire à 50 %.
Tableau récapitulatif :
|
Type de location |
Seuil micro-BIC 2025 |
Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
|
Meublé de tourisme non classé |
15 000 € |
30 % |
|
Meublé de tourisme classé, chambres d’hôtes |
77 700 € |
50 % |
|
Autres locations meublées (hors tourisme) |
77 700 € |
50 % |
1.3. Conséquences de la réforme pour les LMNP
- Les loueurs de meublés de tourisme non classés voient leur seuil d’accès au micro-BIC drastiquement réduit : au-delà de 15 000 €, ils basculent automatiquement dans le régime réel, avec des obligations comptables accrues.
- L’abattement réduit à 30 % signifie une imposition plus élevée pour de nombreux petits bailleurs.
- Les locations meublées classiques (hors tourisme) et meublés de tourisme classés conservent un seuil plus favorable (77 700 €) mais l’abattement reste à 50 %.
- Cette réforme vise à aligner la fiscalité des locations de courte durée sur celle du micro-foncier applicable aux locations nues, réduisant ainsi l’avantage concurrentiel du LMNP pour les locations touristiques non classées.
1.4. Application et transition
- Les nouveaux seuils s’appliquent pour les revenus perçus à compter de 2025.
- Les recettes à prendre en compte sont celles de N-1 ou N-2.
- Les contribuables dépassant les nouveaux seuils doivent tenir une comptabilité commerciale détaillée dès l’année de dépassement.
2. Conséquences concrètes pour les bailleurs LMNP
2.1. Conséquences fiscales
Augmentation de l’imposition pour les loueurs en meublé de tourisme non classés, notamment pour ceux dont les recettes annuelles se situent entre 15 000 € et l’ancien seuil de 77 700 €.
Obligation de passer au régime réel pour de nombreux bailleurs, impliquant :
- Tenue d’une comptabilité complète,
- Déclaration des recettes et des charges réelles,
- Possibilité de déduire l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements, etc.).
2.2. Spécificités pour les meublés classés et autres locations meublées
Les LMNP qui exploitent des meublés de tourisme classés ou de la location meublée « classique » bénéficient d’un abattement plus favorable, rendant le classement du logement particulièrement attractif pour optimiser la fiscalité.
3. Optimisation fiscale pour les LMNP après la réforme
Classer son logement en meublé de tourisme
Faire classer son logement comme meublé de tourisme permet de bénéficier du seuil de 77 700 € (voire plus en zone rurale ou pour les chambres d’hôtes) et d’un abattement de 50 % (voire 71 % dans certains cas), ce qui est nettement plus avantageux que le seuil de 15 000 € et l’abattement à 30 % pour les non classés.
Opter pour le régime réel dès lors que les charges sont élevées
- Le régime réel permet de déduire toutes les charges effectives : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, amortissements, etc.
- Si vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC (30 % ou 50 %), le régime réel devient fiscalement plus avantageux.
Anticiper la bascule de régime
- Surveillez étroitement vos recettes afin d’anticiper le passage obligatoire au régime réel et préparer en amont la comptabilité adaptée.
- L’option pour le régime réel doit être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année précédente.
Bien choisir le type de location selon le projet
Les locations de longue durée (hors tourisme) restent soumises à un seuil plus élevé au micro-BIC (77 700 €), avec un abattement de 50 %. Ce type de location peut rester avantageux pour les LMNP n’ayant pas un bien classé tourisme, mais dont les recettes n’excèdent pas ce seuil.
4. Conseils pratiques pour les LMNP en 2025
- Faites classer votre bien pour conserver un régime fiscal avantageux si vous exercez une activité de location touristique.
- Arbitrez entre micro-BIC et régime réel en fonction de vos charges : réalisez une simulation précise chaque année.
- Anticipez votre organisation comptable : dès que le passage au régime réel est probable, mettez en place une comptabilité adaptée, éventuellement avec l’aide d’un expert-comptable.
- Déclarez correctement vos revenus pour éviter tout redressement, en respectant les nouveaux seuils et abattements.
- Profitez des dispositifs de défiscalisation (par exemple, pour les résidences-services) ou des possibilités d’imputation des déficits si vous passez au régime réel.
- Surveillez les prochaines actualisations de seuils (prochaine révision des seuils prévue en 2026).
Conclusion
La réforme 2025 du statut LMNP resserre fortement le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés, rendant le classement quasi indispensable pour conserver une fiscalité allégée.
Les bailleurs LMNP doivent désormais arbitrer chaque année entre micro-BIC et régime réel, en fonction de leurs revenus et de leurs charges, et anticiper l’évolution de leur activité pour rester en conformité et optimiser au mieux leur fiscalité. Une veille active des seuils et une gestion rigoureuse de la comptabilité deviennent essentielles dans ce nouveau contexte réglementaire.
Vous souhaitez approfondir certains points ? Parlons ensemble de la différence d’impact entre micro-BIC et régime réel selon votre situation, des démarches pour le classement d’un meublé de tourisme, ou encore des modalités d’option et de bascule entre les régimes. N’hésitez pas à préciser votre cas ou à demander une simulation personnalisée pour optimiser vos revenus locatifs en 2025 !
